第17章 万达模式，天才构思！
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话音落下，书房彻底陷入死寂。
徐江指尖轻轻敲击桌面，大脑飞速运转，一瞬间彻底通透。
他之前的格局，始终局限在商人或者是黑老大的视角里，只算经济账，纠结项目能不能赚钱、风险高不高。
但徐云从一开始算的就是政治账、人情账。
城郊地块只能让徐家多赚几千万的利润。
而人民大厦项目，能让徐家搭上一位未来不可估量的政坛新星。
二者价值，压根不在一个维度。
良久，徐江长吐出一口浊气，眼神当中带着野心。
“我明白了。”
徐江抬眼看向眼前的好大儿，由衷感慨：“你小子，想法倒是不错，拿下也好，不拿下也好，最终我们都赚了， 跟官方搞好关系了？”
“不错！”
徐云点头：“钱可以慢慢赚，机会错过了，就再也没有第二次。”
他伸手在规划图纸上的人民大厦片区重重一拍，语气果决：“就这里。首批资金，不计较短期盈亏，全力拿下人民大厦旧城改造项目。”
徐江深吸了一口气：“我明天亲自登门，拜访魏进民。”
徐云闻言，只是淡淡看了他一眼，不急不缓地开口反问：“爸，想法很好，但我问你两个最简单的问题。”
“你打算怎么跟魏进民说？”
“你上门开口，直白告诉他你愿意接盘人民大厦旧城改造？接下来魏进民必然会反问你，你徐家打算用什么方案改造？工期多久、资金如何分配、商业模式是什么、如何保证盘活商圈、如何安抚拆迁居民？”
一连串的问题，直白且犀利。
徐江脸上刚浮现的笃定神色瞬间凝固，眉头死死皱在一起，嘴唇动了动，一时间竟哑口无言。
他这一刻才猛然反应过来，自己想的还是太简单了。
嘴上说接盘项目容易，拍胸脯承诺盘活旧城也容易。
可魏进民是什么人？
年少上位，心思深沉，能在体制内走到这个位置，远比普通官员更加谨慎精明。
人家根本不会因为一句口头承诺，就把搁置三年、隐患无数的烫手山芋，轻易交到自己手上。
没错，这对于他来说的确是一个政治污点。
但是，对方也害怕，你把这个政治污点给闹大。
一旦对方追问具体改造方案、盈利模式、工期规划，自己拿不出一套完整、可行、落地性强的方案，只会给魏进民留下两个印象
要么徐家盲目自大，头脑发热。
要么就是别有用心，妄图借着旧城改造的名头套取政策红利与政府补贴。
无论哪一种，都会彻底搞砸这次来之不易的机会。
见徐江沉默不语，徐云嘴角勾起一抹浅淡的笑意，从容不迫地从书桌抽屉里，取出一份装订整齐、厚度不薄的A4文件，轻轻推到徐江面前。
封面上赫然印着八个加粗黑体字——人民大厦整体商业企划书。
“我早就料到你会卡在这一步，所以提前给你准备好了。”
徐江下意识低头，翻开计划书，越往下看，眼底的震惊就越浓烈。
整本企划书条理清晰，从项目现状、风险评估、拆迁安置、资金分配、改造布局、商业运营、回本周期，再到后期配套民生设施规划，方方面面面面俱到，甚至连每一块区域的功能划分、招商方向都标注得一清二楚。
其专业程度，远超江城市面上绝大多数地产公司的项目方案。
“你什么时候写的？”徐江忍不住问道。
“这几天你忙着应酬银行和官员的时候，抽空写的。”
徐云背靠办公桌，双手插兜，语气淡然，“我跟你简单拆解一遍这套方案，你记熟，明天面谈的时候才能从容应对魏进民的所有问题。”
徐江收起内心的诧异，郑重颔首，凝神倾听。
徐云伸出指尖，点在企划书第一页：“首先，你要明白最核心的一点。人民大厦从立项之初产权就归属于江城县政府，咱们从头到尾都不需要高价买下整片片区，以后土地值钱了，政府要卖的，咱们需要买下一部分！其次买下人民大厦！然后，周围的街道需要向政府申请三年特许经营权。”
“三年为期，我们出资全额包揽旧城拆迁、楼宇翻新、管网改造、商圈搭建的所有成本。三年内，商圈所有商铺租金、摊位费用、商业营收全部归我们所有，用来覆盖成本、赚取利润。”
“三年期限一到，除人民大厦和我们自主规划的配套住宅以外，整片商业综合体产权、运营权无偿归还政府。”
这套模式，进退有度，完美打消政府所有顾虑。
徐江眼前微微一亮：“这个思路好。零产权、只拿短期经营权，既能降低我们的投入成本，也能让市里放下戒备，不用担心我们低价垄断老城核心地块。”
“只是基础而已。”
徐云继续讲解，正式抛出后世风靡全国、横扫地产行业的初代万达综合体模式。
“其次，改造层面，我摒弃江城所有开发商单一盖楼卖房的老旧思维。我们采用商住一体化模式，简单分为三个板块。”
“第一板块，翻新老旧主楼，改造成为综合性商业购物中心，划分零售、餐饮、娱乐、日用百货四大区域，统一招商、统一管理，打造江城第一个真正意义上的现代化商圈！”
“第二板块，外围老旧矮楼全部推倒重建，打造开放式步行街，面向小商户、个体户出租售卖！”
“第三板块，划出三分之一闲置地块，开发少量高品质刚需小高层住宅。”
“住宅部分快速出售，快速回笼现金流，覆盖前期拆迁与改造投入；商圈与步行街长期自持收租，给公司带来源源不断的稳定收益。”
“以售养租，租售并举。”
徐云吐出八个字，精准概括这套模式的精髓。
现在，国内所有地产商要么死磕纯住宅开发，要么死守纯商业铺面，没人将二者结合运营。
万达综合体模式，在当下的江城，乃至整个江北省，都是前所未有的全新玩法。
徐江彻底听入迷了，手指快速在桌面轻点，脑海里飞速复盘这套商业模式，越想越心惊。
这套玩法最恐怖的地方在于容错率极高。
楼盘售卖兜底回本，商铺租金长期盈利，商圈成型之后反向带动周边住宅、地皮升值，环环相扣，形成完美闭环。
哪怕后期商业板块盈利不及预期，单单依靠配套住宅，徐家也绝对不会亏本。
而且站在政府角度来看，老旧城区翻新、现代化商圈落地、大量就业岗位释放，还不用财政掏一分补贴，完全是百利无一害的惠民工程。
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他之前的格局，始终局限在商人或者是黑老大的视角里，只算经济账，纠结项目能不能赚钱、风险高不高。
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城郊地块只能让徐家多赚几千万的利润。
而人民大厦项目，能让徐家搭上一位未来不可估量的政坛新星。
二者价值，压根不在一个维度。
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“我明白了。”
徐江抬眼看向眼前的好大儿，由衷感慨：“你小子，想法倒是不错，拿下也好，不拿下也好，最终我们都赚了， 跟官方搞好关系了？”
“不错！”
徐云点头：“钱可以慢慢赚，机会错过了，就再也没有第二次。”
他伸手在规划图纸上的人民大厦片区重重一拍，语气果决：“就这里。首批资金，不计较短期盈亏，全力拿下人民大厦旧城改造项目。”
徐江深吸了一口气：“我明天亲自登门，拜访魏进民。”
徐云闻言，只是淡淡看了他一眼，不急不缓地开口反问：“爸，想法很好，但我问你两个最简单的问题。”
“你打算怎么跟魏进民说？”
“你上门开口，直白告诉他你愿意接盘人民大厦旧城改造？接下来魏进民必然会反问你，你徐家打算用什么方案改造？工期多久、资金如何分配、商业模式是什么、如何保证盘活商圈、如何安抚拆迁居民？”
一连串的问题，直白且犀利。
徐江脸上刚浮现的笃定神色瞬间凝固，眉头死死皱在一起，嘴唇动了动，一时间竟哑口无言。
他这一刻才猛然反应过来，自己想的还是太简单了。
嘴上说接盘项目容易，拍胸脯承诺盘活旧城也容易。
可魏进民是什么人？
年少上位，心思深沉，能在体制内走到这个位置，远比普通官员更加谨慎精明。
人家根本不会因为一句口头承诺，就把搁置三年、隐患无数的烫手山芋，轻易交到自己手上。
没错，这对于他来说的确是一个政治污点。
但是，对方也害怕，你把这个政治污点给闹大。
一旦对方追问具体改造方案、盈利模式、工期规划，自己拿不出一套完整、可行、落地性强的方案，只会给魏进民留下两个印象
要么徐家盲目自大，头脑发热。
要么就是别有用心，妄图借着旧城改造的名头套取政策红利与政府补贴。
无论哪一种，都会彻底搞砸这次来之不易的机会。
见徐江沉默不语，徐云嘴角勾起一抹浅淡的笑意，从容不迫地从书桌抽屉里，取出一份装订整齐、厚度不薄的A4文件，轻轻推到徐江面前。
封面上赫然印着八个加粗黑体字——人民大厦整体商业企划书。
“我早就料到你会卡在这一步，所以提前给你准备好了。”
徐江下意识低头，翻开计划书，越往下看，眼底的震惊就越浓烈。
整本企划书条理清晰，从项目现状、风险评估、拆迁安置、资金分配、改造布局、商业运营、回本周期，再到后期配套民生设施规划，方方面面面面俱到，甚至连每一块区域的功能划分、招商方向都标注得一清二楚。
其专业程度，远超江城市面上绝大多数地产公司的项目方案。
“你什么时候写的？”徐江忍不住问道。
“这几天你忙着应酬银行和官员的时候，抽空写的。”
徐云背靠办公桌，双手插兜，语气淡然，“我跟你简单拆解一遍这套方案，你记熟，明天面谈的时候才能从容应对魏进民的所有问题。”
徐江收起内心的诧异，郑重颔首，凝神倾听。
徐云伸出指尖，点在企划书第一页：“首先，你要明白最核心的一点。人民大厦从立项之初产权就归属于江城县政府，咱们从头到尾都不需要高价买下整片片区，以后土地值钱了，政府要卖的，咱们需要买下一部分！其次买下人民大厦！然后，周围的街道需要向政府申请三年特许经营权。”
“三年为期，我们出资全额包揽旧城拆迁、楼宇翻新、管网改造、商圈搭建的所有成本。三年内，商圈所有商铺租金、摊位费用、商业营收全部归我们所有，用来覆盖成本、赚取利润。”
“三年期限一到，除人民大厦和我们自主规划的配套住宅以外，整片商业综合体产权、运营权无偿归还政府。”
这套模式，进退有度，完美打消政府所有顾虑。
徐江眼前微微一亮：“这个思路好。零产权、只拿短期经营权，既能降低我们的投入成本，也能让市里放下戒备，不用担心我们低价垄断老城核心地块。”
“只是基础而已。”
徐云继续讲解，正式抛出后世风靡全国、横扫地产行业的初代万达综合体模式。
“其次，改造层面，我摒弃江城所有开发商单一盖楼卖房的老旧思维。我们采用商住一体化模式，简单分为三个板块。”
“第一板块，翻新老旧主楼，改造成为综合性商业购物中心，划分零售、餐饮、娱乐、日用百货四大区域，统一招商、统一管理，打造江城第一个真正意义上的现代化商圈！”
“第二板块，外围老旧矮楼全部推倒重建，打造开放式步行街，面向小商户、个体户出租售卖！”
“第三板块，划出三分之一闲置地块，开发少量高品质刚需小高层住宅。”
“住宅部分快速出售，快速回笼现金流，覆盖前期拆迁与改造投入；商圈与步行街长期自持收租，给公司带来源源不断的稳定收益。”
“以售养租，租售并举。”
徐云吐出八个字，精准概括这套模式的精髓。
现在，国内所有地产商要么死磕纯住宅开发，要么死守纯商业铺面，没人将二者结合运营。
万达综合体模式，在当下的江城，乃至整个江北省，都是前所未有的全新玩法。
徐江彻底听入迷了，手指快速在桌面轻点，脑海里飞速复盘这套商业模式，越想越心惊。
这套玩法最恐怖的地方在于容错率极高。
楼盘售卖兜底回本，商铺租金长期盈利，商圈成型之后反向带动周边住宅、地皮升值，环环相扣，形成完美闭环。
哪怕后期商业板块盈利不及预期，单单依靠配套住宅，徐家也绝对不会亏本。
而且站在政府角度来看，老旧城区翻新、现代化商圈落地、大量就业岗位释放，还不用财政掏一分补贴，完全是百利无一害的惠民工程。
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